BIMATA.ID, JAKARTA- Presiden Joko Widodo (Jokowi) meminta jajarannya untuk menawarkan harga lahan industri lebih murah kepada perusahaan asing yang ingin berinvestasi di Indonesia. Jokowi ingin harga lahan lebih kompetitif dari negara-negara lain agar Indonesia tak kalah dalam bersaing, terutama dalam menarik investor asing.
“Kalau mereka (negara lain) memberikan harga tanah misalnya Rp 500.000, kita harus bisa di bawahnya itu, Rp 300.000 misalnya,” kata Jokowi saat meresmikan Kawasan Industri Terpadu Batang, di Kabupaten Batang, Jawa Tengah, Selasa (30/6/2020).
Dia melanjutkan, jika negara lain memberikan harga tanah Rp 1 juta, Indonesia seharusnya bisa menberikan harga separuhnya, Rp 500.000. Jokowi mengaku tidak ingin peristiwa tahun lalu terjadi lagi. Saat itu, ada 33 perusahaan besar yang memutuskan untuk relokasi dari China.
Berapa Harga Lahan Industri Tertinggi? Namun sayangnya, tidak ada satu pun dari perusahaan itu yang memilih Indonesia sebagai tempat investasi baru. Menanggapi hal ini, Ketua Umum Himpunan Kawasan Industri (HKI) Sanny Iskandar menyarankan Pemerintah untuk memanfaatkan sekitar 70-80 KI yang telah beroperasi dan tersebar di seluruh wilayah Tanah Air.
“Alih-alih memberikan diskon harga lahan demi menangkap peluang relokasi industri manufaktur dalam waktu cepat, sebaiknya KI yang ada dimaksimalkan,” kata Sanny yang juga menjabat Wakil Ketua Umum Kadin Indonesia bidang Pengembangan Kawasan Ekonomi Kompas.com, Rabu (1/7/2020) malam.
Menurut Sanny, membangun kawasan industri merupakan perjalanan proses bisnis yang alurnya mencakup berbagai aspek. Mulai dari pengesahan rencana tata ruang wilayah (RTRW) bagi peruntukkan kawasan industri, perizinan lokasi, dan pembebasan lahan. Membangun kawasan industri juga harus melalui proses sertifikasi lahan (induk) berikut peralihan status hak atas tanahnya jika masih belum hak guna bangunan (HGB) hingga studi lingkungan serta surat izin usaha kawasan industri (SIUKI).
Belum lagi terkait hal teknis pembangunan mulai dari pembuatan rencana induk (master plan), desain teknis (detailed design engineering), kegiatan pematangan lahan (cut and fill) hingga melakukan konstruksi berbagai infrastruktur dan utilitas.
Pengembang juga harus membangun kelengkapan sarana/prasarana di dalam kawasan seperti jaringan jalan, instalasi pengolahan air bersih dan air limbah (IPAL), sistem distribusi air bersih dan pembuangan air limbah, sistem pembangkit dan jaringan suplai listrik, telekomukasi dan gas industri.
“Ini semua di luar infrastruktur dasar seperti pembangkit listrik, pelabuhan laut, akses dari jalan tol, dan lain sebagainya,” imbuh Sanny.
Dalam mengelola kawasan industri juga diperlukan tata tertib kawasan (estate regulation) yang mengatur hak dan kewajiban antara pengelola kawasan dengan para investor atau tenant yang merujuk pada ketentuan regulasi pemerintah yang berlaku. Regulasi dimaksud adalah UU 3 Tahun 2014 tentang Perindustrian yang diikuti peraturan di bawahnya yakni Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 142 Tahun 2015 tentang Kawasan Industri.
“Dari proses bisnis di atas tentunya dibutuhkan jangka waktu dan pendanaan yang tidak sedikit,” terang Sanny.
Dia mencontohkan, membangun KI dengan kelengkapan infrastruktur seperti di atas menghabiskan dana sekitar Rp 400.000-Rp 500.000 per meter persegi (nett area). Jadi, jika pengembang mendapat izin lokasi membangun 1.000 hektar, luas area yang dapat dibangun hanya 70 persennya. Sisa 10 persen lainnya untuk green area, dan 20 persen untuk sarana dan prasarana. Dengan hitung-hitungan seperti itu, pemberian diskon mungkin masih bisa diterapkan di wilayah Provinsi Jawa Tengah, di mana Kawasan Industri Terpadu Batang akan dimulai pembangunannya.
“Harapannya, harga di Kawasan Industri Terpadu Batang ini di bawah Rp 1 juta. Di luar Pulau Jawa mungkin harga lahannya akan berbeda lagi,” ucap Sanny.
Sementara di wilayah Bekasi dan Karawang, diskon harga tidak mungkin dilakukan begitu saja. Hal ini memertimbangkan harga pembebasan lahannya sudah demikian tinggi, rata-rata sekitar Rp 700.000 per meter persegi. Selain itu, Bekasi dan Karawang juga menjadi incaran investor karena merupakan sentra KI Nasional. Di wilayah ini terdapat tujuh KI yang sarat dengan perusahaan skala multinasional.
Boleh dibilang koridor Bekasi dan Karawang merupakan aglomerasi KI berkelas bintang lima. Sebut saja Kawasan Industri Jababeka, MM 2100, East Jakarta Industrial Park (EJIP), Greenland International Industrial Center (GIIC), Suryaciota Industrial City, dan Karawang International Industrial City (KIIC).
Pembangunan infrastruktur skala Proyek Strategis Nasional (PSN) seperti Tol Jakarta-Cikampek II Elevated, Tol Jakarta-Cikampek II Selatan, Kereta Cepat Jakarta-Bandung, Light Rail Transit dan Jalur Dwiganda Kereta Api serta Pelabuhan Patimban, makin meningkatkan nilai jual KI di kawasan ini. Menurut riset Colliers International Indonesia, harga lahan industri di Bekasi sekitar 200 dollar AS-210 dollar AS per meter persegi.
Sedangkan harga lahan industri di Karawang mulai dari 160 dollar AS per meter persegi. Kalaupun ada permintaan diskon, investor tersebut harus membawa benefit lebih. Itu pun dengan sejumlah persyaratan tertentu. Seperti yang dikatakan Direktur PT Jababeka Tbk Sutedja Sidarta Darmono. Menurutnya, pemberian diskon harga lahan harus proporsional dan disesuaikan dengan jenis, skala, volume, dan benefitnya.
“Kalau memang investor asing membawa benefit yang lebih secara ekonomi maupun lingkungan, why not kita berikan diskon lebih,” imbuh Sutedja. Dia mencontohkan investor asing tersebut membawa mata rantai produksi atau pasokan barang tertentu, otomatis akan ada vendor-vendor lain yang ikut masuk.
Terkait pemilihan lokasi maupun relokasi KI, Sanny mengatakan, sangat bergantung pada investor, jenis usaha, dan juga pasar yang diincar. Dia mengakui, meski menurut data Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) banyak sekali investor yang meminati Indonesia, namun realisasinya malah jauh lebih susut.
“Karena tidak mudah memilih lokasi KI sesuai dengan sifat dan dan jenis investasinya. Untuk perusahaan multinasional sektor consummer goods mungkin sangat cocok di Indonesia karena pasarnya luas dan menjanjikan,” imbuh Sanny.
Sementara untuk industri manufaktur, kimia, material bangunan, dan lain-lain, Indonesia harus bersaing secara ketat dengan negara lain seperti Vietnam, Filipina, dan Thailand. Meski demikian, Sanny tetap optimistis KI Indonesia, terutama yang berstatus bintang lima akan dilirik perusahaan multinasional. Berkaca pada catatan penjualan tahun 2019 lalu, raksasa e-commerce asal Amerika Serikat, Amazon, membenamkan dananya senilai Rp 35 triliun di tiga KI sekaligus. Amazon mengembangkan Amazon Web Services (AWS) GIIC Kota Deltamas seluas 8 hektar, KIIC seluas 10 hektar, dan SIC seluas 10 hektar.
Penjualan ini menggenapi kinerja KI sebagai bagian dari sektor peoperti dengan performa paling baik. Senior Associate Director Research Colliers International Indonesia Ferry Salanto mengatakan, total transaksi lahan industri sepanjang 2019 tercatat mencapai titik tertinggi yakni sebesar 274,27 hektar.
“Capaian tersebut merupakan tertinggi dalam empat tahun terakhir. Jumlah ini meningkat hampir 50 persen dibandingkan tahun sebelumnya,” kata Ferry.
Jika kelak pembangunan seluruh infrastruktur PSN rampung, dia mempresiksi akan banyak investor asing yang merealisasikan rencananya, setelah awal tahun ini ditunda. Untuk menangkap peluang ini, baik Ferry maupun Sanny sepakat, harus ada kerja sama, sinergi, dan koordinasi antara Kementerian Koordinator Perekonomian dengan Pemerintah Daerah setempat, terutama Bappeda.
“HKI siap membantu merekomendasikan kerja sama antar-instansi dengan Menko Perekonomian, Menteri Perindustrian, Bappeda, dan Pemprov setempat,” pungkas Sanny.